Nueva ley para la limitación de los precios de alquiler en Cataluña

Desde el día 22 de Septiembre de 2020 está en vigor en Cataluña la nueva ley 11/2020 de 18
de Septiembre , aprobada por el Parlamento con el objetivo de contener y moderar las
rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda siempre y cuando se cumplan
una serie de circunstancias .

En Nora Marti y Atico Barcelona, como expertos en el mercado inmobiliario queremos
acercaros un poco más las novedades que trae consigo está ley detallando los principales
puntos de esta nueva norma respondiendo a algunas de las preguntas más significativas que
ya nos estáis planteando.

¿Cuáles son esas circunstancias que marca la Ley par que puedan aplicarles las
medidas de contención de las rentas de arrendamiento?

  • Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
  • Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con
    mercado de vivienda tenso.

 

¿Qué criterios se usarán para declarar áreas como áreas con mercado de vivienda tenso?

Estas áreas se van referir fundamentalmente a aquellos municipios o partes de municipio en
que existe un riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un
precio asequible para la mayoría de la población. La determinación de esta situación de riesgo podrá basarse en cualquiera de estas situaciones:

  • Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un
    crecimiento sostenido claramente superior al de la media de Cataluña.
  • Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar
    supere de media el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del
    precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas
    menores de 35 años.
  • Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años
    anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al
    menos 3 puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del IPC de Cataluña.
  • Con carácter excepcional y de forma transitoria con la duración máxima de 1 año, se aplicará directamente dicha declaración a aquellos municipios que disponiendo de índices de referencia de precios, los precios del alquiler hayan sufrido un incremento superior al 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019. Se incluyen aquellos municipios incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes.

 

¿Quién y por cuánto tiempo podrá realizar esa declaración de área de mercado tenso?

  • Sobre “Quién es competente” para efectuar tal declaración en primera instancia, cabe destacar que según dice la ley, “será el departamento de la Generalitat competente en vivienda,” no obstante, esta competencia podría ser ejercitada, en sus áreas territoriales, tanto por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un acuerdo del órgano municipal competente, como por el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran.
  • ¿Por cuánto tiempo puede ser declarada una zona como de mercado tenso? En este caso, la ley establece que no puede exceder de 5 Años desde su publicación el el Diario Oficial de Catalunya , que es el tiempo que se entiende que se puede contener tal situación.

 

¿Existe algún contrato de arrendamiento de vivienda a los que no se les aplica la Ley?

La Ley establece también excepciones a los cuales no le serán de aplicación las normas contenidas en la misma referente a contención precios del alquiler y se refiere a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta, es decir cualquier tipo de los siguientes contratos:

  • Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Los contratos de arrendamiento de viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • Los contratos de arrendamiento de viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Los contratos de arrendamiento de carácter asistencial.
  • Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones aplicables al alquiler social obligatorio.

¿Cómo será el sistema que se va a realizar para aplicar las medidas de contención de la renta en las áreas declaradas de mercado tenso?

En el momento de fijarse la renta en la firma del contrato, han de ser cumplidas las siguientes condiciones :

 

¿Cuál es el límite máximo de la renta?

  • El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el  mismo entorno urbano.
  • Si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley, no puede sobrepasar la renta del último contrato de arrendamiento actualizada. Esta actualización se realiza aplicando el índice de garantía de competitividad de forma acumulada en el período transcurrido desde la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato no es de aplicación si el último contrato estaba celebrado entre partes con relación de parentesco o si contrato de arrendamiento es de una vivienda a la que inicialmente no se le aplica esta ley .

 

¿Qué es y cómo se determina el precio de referencia?

El precio de referencia es el que establece, a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, el departamento competente en materia de vivienda, a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las características adicionales que se tienen en cuenta para calcular dicho índice en cada momento.

 

¿Qué ocurre si el arrendador me cobra una renta superior al establecido ?

El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

 

¿Puede actualizarse la renta inicial establecida en el contrato?

Si, la renta establecida por el contrato puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

¿Si soy arrendador puedo repercutir al inquilino algún tipo de gasto ?

Si eres arrendador puedes repercutirle al arrendatario del pago de gastos generales y servicios individuales, y en caso de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, puedes repercutirle el coste de la ejecución de obras realizadas mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite fijado por las reglas generales, con condiciones específicas en cada caso.

 

¿Qué ocurre en caso de alquiler de viviendas de obra nueva o que hayan sido objeto de una gran rehabilitación?

Cuando el objeto del contrato sea cualquiera de este tipo de viviendas, durante los cinco primeros años desde la certificación final de obra, el incremento del precio que las partes acuerden con base en el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice.

Asimismo, la entrada en vigor del régimen de contención de rentas para este tipo de inmuebles será en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la Ley .

 

Esperamos que este post os ayude a resolver algunas de las dudas planteadas y os animamos a contactar con nuestros expertos inmobiliarios en cualquier momento, quienes os asesoran y ayudarán a la hora de alquilar o poner en alquiler una vivienda en Barcelona.

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